Der Immobilienkreditmarkt im Jahr 2024 hat mehrere unterschiedliche Phasen durchlaufen, die durch einen schrittweisen Rückgang der Zinssätze nach den Erhöhungen der Vorjahre gekennzeichnet sind. Die von den Banken angezeigten Zinssätze sind von Quartal zu Quartal gesunken, wobei die durchschnittlichen Zinssätze über 20 Jahre zu Beginn des Jahres bei etwa 4 % lagen und am Ende der Periode deutlich niedriger waren. Doch hinter diesem globalen Trend variiert die Realität der Angebote stark je nach Profil des Kreditnehmers und der angefragten Bank.
Segmentierung der Kreditnehmerprofile: das wahre Unterscheidungsmerkmal zwischen Banken
Die Frage „Welche Bank bietet den besten Zinssatz an?“ hat im Jahr 2024 einen Teil ihrer Relevanz verloren. Die großen Filialbanken wie BNP Paribas, Crédit Agricole oder Société Générale haben sehr segmentierte interne Tabellen übernommen. Die sogenannten „Top-Bilanzen“ (stabile Einkommen, unbefristete Anstellung, hohe Ersparnisse, Projekte über 250.000 Euro) profitieren von deutlichen Rabatten im Vergleich zur Standardtabelle.
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Im Gegensatz dazu erhalten Anträge, die nahe der Verschuldungsgrenze liegen oder nur geringe Eigenmittel aufweisen, deutlich weniger günstige Bedingungen, wenn diese Banken überhaupt noch bereit sind, sie zu finanzieren. Der Zinssatz hängt mehr vom Profil als von der gewählten Bank ab.
Diese Segmentierung bedeutet, dass ein Kreditnehmer mit einem soliden Antrag in einer Bank, die jedoch eine wenig attraktive Durchschnittstabelle anzeigt, einen Rabatt von mehreren Dutzend Basispunkten erhalten kann. Im Gegensatz dazu wird ein Ersterwerber mit begrenztem Eigenkapital manchmal bessere Bedingungen bei einer weniger sichtbaren regionalen Genossenschaftsbank finden. Eine Vergleich der Immobilienkredit-Zinsen, der auf die persönliche Situation zugeschnitten ist, bleibt daher der zuverlässigste Ansatz vor jeder Verhandlung.
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Ausnahmeregelungen des HCSF: ein unbekannter Hebel, der die Vergleiche verfälscht
Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) hat seit mehreren Jahren eine Verschuldungsgrenze von 35 % des Einkommens festgelegt. Im Jahr 2024 wurden die Spielräume für Banken, diese Grenze zu überschreiten, bestätigt und erweitert, insbesondere für die Hauptwohnsitze von Ersterwerbern und für hohe Einkommen.
Das Problem: Diese Ausnahmeregelungen werden je nach Bank sehr unterschiedlich genutzt. Zwei Banken, die einen identischen Zinssatz anzeigen, können in dieser Hinsicht radikal unterschiedliche Politiken verfolgen.
- Einige Banken nutzen nahezu ihr gesamtes Kontingent an Ausnahmeregelungen bereits im ersten Quartal und schließen dann den Zugang für atypische Profile für den Rest des Jahres.
- Andere reservieren diese Spielräume für strategische Anträge (Hochverdiener, Vermögen zu akquirieren) und lehnen systematisch bescheidene Ersterwerber ab.
- Einige genossenschaftliche Banken verfolgen einen gleichmäßigeren Ansatz und verteilen die Ausnahmen über das gesamte Jahr.
Nur die nominalen Zinssätze zu vergleichen, bedeutet, diese Unterschiede im tatsächlichen Zugang zu Krediten zu ignorieren. Ein auf dem Papier attraktiver Zinssatz ist nichts wert, wenn die Bank den Antrag ablehnt oder Bedingungen für Versicherung und Garantie auferlegt, die die Gesamtkosten erhöhen.
Effektiver Jahreszins und zusätzliche Gebühren: Wo sich die wahren Kosten des Immobilienkredits verbergen
Der nominale Zinssatz bleibt der am meisten beworbene Indikator, aber der effektive Jahreszins (TAEG) umfasst alle obligatorischen Gebühren, die mit dem Kredit verbunden sind. Der Unterschied zwischen beiden kann je nach Bank mehrere Zehntel Punkte betragen.
Die Posten, die die Differenz vergrößern
Die Kreditnehmerversicherung stellt den variabelsten Posten dar. Einige Banken bieten wettbewerbsfähige Gruppenverträge für junge und gesunde Profile an, während andere hohe Tarife anwenden, die den Vorteil eines niedrigen nominalen Zinssatzes zunichte machen. Die Versicherung kann ein Drittel der Gesamtkosten des Kredits ausmachen.
Die Bearbeitungsgebühren, die Garantiegebühren (Hypothek oder Bürgschaft wie Crédit Logement) und die Vorfälligkeitsentschädigungen variieren ebenfalls erheblich. Ein Makler oder ein Vergleichsportal, das nur den nominalen Zinssatz anzeigt, vermittelt ein verzerrtes Bild der Realität.
Dauer des Kredits und Auswirkungen auf den Gesamtbetrag
Ein Kredit über 25 Jahre weist mechanisch einen höheren Zinssatz auf als ein Kredit über 15 Jahre. Aber über den Zinssatz hinaus explodiert die Gesamtkosten der Zinsen mit der Verlängerung der Laufzeit. Die Verkürzung der Laufzeit um einige Jahre kann Einsparungen von mehreren Tausend Euro generieren, selbst bei einem leicht höheren Zinssatz.
Online-Banken gegen Filialbanken: eine Lücke, die sich beim Zinssatz schließt, aber nicht beim Service
Online-Banken haben lange Zeit deutlich niedrigere Zinssätze als traditionelle Netzwerke angeboten, dank geringerer Strukturkosten. Im Jahr 2024 hat sich diese Lücke verringert. Die Filialbanken, die bestrebt sind, Marktanteile nach einem schwierigen Jahr 2023 zurückzugewinnen, haben ihre Tabellen aggressiv auf die von ihnen anvisierten Profile angepasst.
Der Unterschied spielt sich nun auf anderen Ebenen ab. Online-Banken bieten in der Regel reduzierte oder keine Bearbeitungsgebühren und eine schnelle digitale Antragstellung an. Filialbanken bieten eine persönlichere Betreuung, die Möglichkeit zur direkten Verhandlung und vor allem einen Zugang zu den HCSF-Ausnahmeregelungen, die die Online-Banken nicht immer nutzen.
Für einen Standardantrag ohne besondere Schwierigkeiten bleiben Online-Banken wettbewerbsfähig. Für einen Antrag, der eine detaillierte Analyse erfordert (atypische Eigenmittel, gemischte Einkommen aus Angestellten- und Selbstständigkeit, Immobilieninvestitionen), haben Filialbanken mehr Spielraum.
- Online-Banken: Vorteil bei den zusätzlichen Gebühren und der Bearbeitungsgeschwindigkeit, aber weniger Flexibilität bei komplexen Anträgen.
- Filialbanken: anpassbare Zinssätze durch direkte Verhandlung, Zugang zu regulatorischen Ausnahmen, oft wird eine Einkommensdomizilierung verlangt.
- Regionale Genossenschaftsbanken: intermediäre Positionierung, manchmal offener für lokale Ersterwerber mit bescheidenem Eigenkapital.
Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, einen absoluten Gewinner zu benennen. Der beste Immobilienkredit-Zinssatz im Jahr 2024 hängt zunächst vom vorgelegten Antrag, dann von der internen Politik jeder Bank zum genauen Zeitpunkt der Anfrage und schließlich vom tatsächlichen TAEG ab, sobald alle Gebühren integriert sind. Angebote nur auf der Grundlage des nominalen Zinssatzes zu vergleichen, bleibt ein unvollständiger Ansatz, der auf die Gesamtdauer des Kredits teuer zu stehen kommen kann.